为深入推进“物业服务突出问题”专项整治工作，进一步规范我区物业服务管理工作，切实提高住宅小区物业服务质量，以质价相符的等级化物业服务标准，促进各住宅小区物业服务标准化建设。我局根据《张掖市住宅小区物业服务星级标准（修订）》《关于规范甘州区物业服务收费行为的通知》，起草修订了《甘州区住宅小区物业服务等级标准考核评定实施细则（修订）》（征求意见稿）。为广泛听取社会公众意见，现将征求意见稿全文公布，公开征求社会各界意见建议，欢迎各有关单位、个人提出修改意见和建议。修改意见和建议通过以下方式反馈：
一、邮寄地址：张掖市甘州区滨河新区甘州区壹街10号甘州区住房和城乡建设局办公楼（404办公室），邮政编码734000，信封上注明“征求意见反馈”字样；
二、电子邮件：651433376@qq．com；
三、联系电话：0936—8558638；
四、意见反馈截止时间：2026年6月3日。
附件：《甘州区住宅小区物业服务等级标准考核评定实施细则（修订）》（征求意见稿）
甘州区住房和城乡建设局
2026年5月28日
甘州区住宅小区物业服务星级标准评定实施细则（修订）
为深入落实推进甘州区“物业服务突出问题”专项整治工作，持续做好各住宅小区物业服务星级评定工作，培育和树立物业服务品牌，发挥物业服务“星级标准”引领作用，切实提升各住宅小区物业服务水平，打造平安、规范、文明、和谐的小区物业，制定本实施细则。
一、评定范围
本细则适用于甘州区范围内实行物业服务企业进行专业化物业服务的住宅小区。
二、评定原则
坚持公开、公平、公正原则，规范各住宅小区物业服务及收费标准，星级评定与日常星级服务考核相结合，实行等级化、动态化管理，进一步强化物业服务质量。
三、等级标准
依据《张掖市住宅小区物业服务星级标准（修订）》（张市建〔2025〕103号）文件，设定4个星级的考核标准，一星级为星级物业服务最低准入标准，二星级、三星级、四星级每个星级根据服务质效高低，按得分情况细分为A、B、C类，具体详见附件：《甘州区住宅小区一星级、二星级、三星级、四星级物业服务考核标准》。
四、评定考核办法
（一）评定组织
根据市发改委、市住建局下发《关于规范甘州区物业服务收费行为的通知》（张发改价格〔2025〕273号）文件要求，对于未经业主大会程序选聘物业服务企业的住宅小区，由甘州区物业服务星级评定小组对其现行物业服务费收取标准所对应的服务情况进行达标考评，未通过考评的，降低一级星级评定并执行相应星级服务标准和政府指导价。对于经由业主大会程序选聘物业服务企业的住宅小区，约定执行星级服务标准和政府指导价的，由业主委员会组织考核后，报请由甘州区物业服务星级评定小组复核。
甘州区物业服务星级评定小组由区住建局组织。考核评定组由区发展改革局、区市场监管局、区城市管理局、市公安局甘州区分局、区消防救援大队、各街道办事处（乡镇政府）、社区居委会、区物业行业协会等单位及小区业委会或物管会组成。考核方式采取查阅材料、实地察看、现场打分的形式，依据小区现行的物业服务等级（即物业服务收费对应基准价所对应的住宅小区物业服务星级标准），对照相应的考核标准进行考评。
（二）评定程序
1.申请方式：物业服务企业根据《张掖市住宅小区物业服务星级标准（修订）》（张市建〔2025〕103号）、《关于规范甘州区物业服务收费行为的通知》（张发改价格〔2025〕273号）文件要求，结合小区现行的服务标准与收费标准，对照《甘州区住宅小区一星级、二星级、三星级、四星级物业服务考核标准》进行自评、整改，以达到质价相符。对物业服务收费标准要进行调整的，应严格依据《关于规范甘州区物业服务收费行为的通知》文件要求进行调整、公示。
自本修订实施细则下发之日起，既有住宅小区物业服务项目，服务企业须完成自评、整改，由小区业主委员会或物管会复核，经属地街道办事处（乡镇政府）审核同意后向甘州区物业服务星级评定小组申请进行考评，区住建局组织考核评定组根据申报情况，拟定考核日期，开展评定工作。本修订实施细则下发之日起60日内未提出评定申请的既有住宅小区物业服务项目，物业服务费全部按现行服务星级标准对应的政府指导价降低一类执行（即A类降为B类，B类降为C类，C类降为下一个星级的A类），降低执行期间仍未提出首次评定申请的，每月下调一次，直至下调至一星级政府指导价标准，降低执行期间原物业服务标准不得擅自降低。对于物业服务费按照一星级对应政府指导价收取的住宅小区，未限期提出首次评定申请的，由属地街道办事处（乡镇政府）督促提出申请，经督促一个月内仍未提出申请的，由属地街道办事处（乡镇政府）代行业委会职责提出申请。本修订实施细则执行期间，新建交付投用的住宅小区物业服务项目，自交房入住开始90日内向甘州区物业服务星级评定小组申请进行考评，未按期提出申请的参照前述既有住宅物业服务项目，逐月下调。
2.测评方式：区住建局组织考核评定组成员现场进行测评,核查资料及小区服务情况，对照《甘州区住宅小区一星级、二星级、三星级、四星级物业服务考核标准》进行打分测评，分值占总得分的60%；同时，在小区内张贴公示考评工作通知，同步7日内通过网络意见征询方式，由小区业主自愿参与对物业服务企业服务质量进行评议，评议分值占总得分的40%，评议结果共分为四个层次即优秀（相应星级总分值×40%×90%）、良好（相应星级总分值×40%×80%）、合格（相应星级总分值×40%×70%）、不合格（相应星级总分值×40%×50%），业主评议分值取参评业主的平均分，计入最终考核评分。最终考核评分=考核评定组评分×60%+业主评议平均分。
3.公示审定：区住建局根据考核评定组各成员单位评分意见和业主评议意见，进行统计汇总，初步形成最终考核得分和物业服务拟评定星级标准后,向小区业主予以公示,公示期不少于7天。公示期间业主同意率占入住业主户数三分之二及以上的（未反馈的，默认为同意），由区住建局、区发改局联合下发批复，确定小区物业服务星级标准，并由小区物业服务企业制定或更新公示牌，对小区物业服务星级标准、服务内容、收费标准等内容，在物业管理区域显著位置进行永久公示。评星定级结果公示期间业主同意率低于入住业主户数三分之二的，予以降低一个星级评定（即四星降为三星、三星降为二星、二星降为一星），其中评定为一星级经公示同意率低于入住业主户数三分之二的，公告小区全体业主，由属地街道办事处（乡镇政府）组织召开业主大会重新选聘物业服务企业。
（三）星级复查
对已评定物业服务星级标准的住宅小区物业服务项目，开展不定期复评和常态化抽检。区住建局根据各平台、途径信访投诉情况、物业服务企业申请、街道办事处（乡镇政府）及社区等考核评定组成员单位提议情况，不定期组织考核评定组予以考核复评。已评定星级标准物业服务项目自评定批复后，次年进入常态化抽检阶段，原则每季度抽取10%的物业服务项目进行抽检。不定期考核复评和常态化抽检结果作为星级物业服务项目保级、降级的依据，复评、抽检不达标的，降低一级星级评定（即四星降为三星、三星降为二星、二星降为一星）。一星级物业服务项目经复评、抽检不达标的，予以公告小区全体业主，由属地街道办事处（乡镇政府）组织召开业主大会重新选聘物业服务企业。
本考核评定实施细则自发布之日起施行。
